La herencia de propiedades es un escenario muy común y estas propiedades también se venden posteriormente. En la India, la venta de bienes heredados puede tener posibles implicaciones fiscales, especialmente en lo que respecta a las ganancias de capital. El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a las ganancias obtenidas por la venta de un activo, incluida la propiedad heredada.
A una persona le pueden surgir muchas preguntas con respecto a la propiedad heredada, por ejemplo, si se debe pagar algún impuesto sobre la renta en el momento en que un heredero legal recibe la propiedad heredada y cuáles son las implicaciones fiscales cuando los herederos venden dicha propiedad.
Este artículo tiene como objetivo proporcionar una guía detallada sobre el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades heredadas en la India.
1. Impuesto sobre la renta en el momento de la transferencia de la propiedad heredada al heredero legal
a. Ingresos de otras fuentes
- Según la Sección 56 (x) (2) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de 1961, si una persona recibe algún bien inmueble:
- Sin contraprestación, tener un valor de impuesto de timbre superior a 50 000 INR; o
- Para una contraprestación que sea inferior al valor del impuesto de timbre de la propiedad y la diferencia entre el valor del impuesto de timbre y la contraprestación sea más que superior de los siguientes montos:
- 50 000 INR; o
- 10% de la contraprestación
Entonces, el valor del impuesto de timbre de dichos bienes será inmueble y estará sujeto a impuestos como «Ingresos de otras fuentes».
- Sin embargo, según lo dispuesto en la Sección 56 (x) (2), esta cláusula no se aplicará a los bienes inmuebles recibidos en virtud de un testamento o por herencia.
b. Ingresos por ganancias de capital
- El artículo 47 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de 1961 especifica las transacciones que no se consideran transferencias y, por lo tanto, no están sujetas al impuesto sobre las ganancias de capital.
- Según la Sección 47 (iii), cualquier transferencia de activos de capital en virtud de un testamento, donación o fideicomiso irrevocable no se considera transferencia.
Por lo tanto, la transferencia de bienes inmuebles mediante testamento o herencia no está sujeta al impuesto sobre la renta.
2. Impuesto sobre la renta por la transferencia de bienes heredados por un heredero legal
a. Impuesto sobre la renta de las ganancias de capital
- La transferencia de bienes de capital por parte del heredero legal a título oneroso no está cubierta por ninguna exención o exclusión. Por lo tanto, la misma está sujeta a ganancias de capital en virtud del artículo 45 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
- Además, hay varios factores que se determinarán para el cálculo de las ganancias de capital, como el período de tenencia, el costo de adquisición, etc.
b. Cálculo del período de retención
- Para el cálculo del período de tenencia de cualquier activo de capital que pase a ser propiedad del tasado por testamento, sucesión o herencia, también se incluirá el período durante el cual el activo estuvo en poder del propietario anterior.
- Por ejemplo.
- Fecha de adquisición de bienes inmuebles por el padre: 01/04/2001
- Fecha de transferencia a Son por testamento: 01/04/2022
- Fecha de transferencia por hijo a título oneroso: 01/04/2023
- El período de retención será de 22 años.
- En consecuencia, la ganancia de capital derivada de la transferencia de dicho activo de capital estará sujeta a impuestos como ganancia de capital a largo plazo.
c. Coste de adquisición
- Según el artículo 55 (2) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de 1961, el «costo de adquisición» es el importe del precio de compra del activo de capital. Sin embargo, en el caso de un activo heredado por testamento, sucesión o herencia, el costo de adquisición será el importe del precio de compra para el propietario anterior.
- Por lo tanto, en el ejemplo mencionado anteriormente, el costo de adquisición será el precio pagado por el padre por la adquisición de dicha propiedad.
- Propiedad comprada antes del 01.04.2001
- Cuando la propiedad se adquiera antes del 1 de abril de 2001, el costo de adquisición será cualquiera de los siguientes valores, a elección del tasado:
- el valor de mercado tarifario de la propiedad al 1 de abril de 2001; o
- Coste original de adquisición
- En general, el tipo circular vigente el 1 de abril de 2001 se considera el valor justo de mercado de la propiedad, ya que el mismo está fácilmente disponible.
- Sin embargo, si no hay tasas circulares disponibles, el tasado puede obtener el valor justo de mercado de la propiedad obteniendo un certificado de cualquier tasador registrado. Sin embargo, el costo de adquisición no puede superar el valor del impuesto de timbre de la propiedad al 1 de abril de 2001.
d. Coste de adquisición indexado
- El costo de adquisición indexado eleva el valor de la propiedad en la actualidad al considerar el índice de inflación notificado por el gobierno. El costo de adquisición indexado se determina mediante la siguiente fórmula:
Costo de adquisición * CII del año en que se transfiere la propiedad/ CII del año en que el activo de capital es mantenido por primera vez por el tasado
- Si el activo se adquiere antes del 1 de abril de 2001, se considerará el CII del año 2001 en lugar del CII del año en que el activo fue mantenido por primera vez por el tasado.
- Según la sección 48 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se tendrá en cuenta el CII del año en que el activo de capital fue mantenido por primera vez por el tasado para calcular el costo de adquisición indexado. En el caso de bienes heredados, el activo que el tasado conserva por primera vez es el año de la herencia, no el año en que el propietario anterior adquirió el activo.
- Por lo tanto, siempre ha habido litigios para calcular el costo indexado de adquisición de una propiedad heredada, si el CII debe considerarse el año de la herencia o el año en que el propietario anterior adquirió el activo. Sin embargo, este asunto siempre ha sido resuelto de manera razonable por varios tribunales y tribunales superiores, teniendo en cuenta el CII del año en que el propietario anterior adquirió el activo. Por lo tanto, si el activo fue adquirido por el propietario anterior antes del 1 de abril de 2001, se considerará la CII de 2001.
- Por ejemplo.
- Valor justo de mercado al 1 de abril de 2001:5 000 INR
- Valor justo de mercado en el año de la herencia: 10 000 000 INR (2019)
- Contraprestación por venta: 20 000 000 (2020)
- CII de 2001-22:100
- CII de 2020-21:301
- Coste de adquisición indexado (5,00,000* 301/100): 15,05,000.
e. Coste de la mejora
- El costo de mejora representa cualquier gasto de capital incurrido para agregar o modificar los activos de capital.
- Según la sección 55 (1) (b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta, también se considerará el costo de mejora incurrido por el propietario anterior.
- Solo se tendrán en cuenta los gastos incurridos a partir del 1 de abril de 2001 por el propietario anterior o por el tasado.
f. La propiedad es heredada por más de una persona
- Cuando la propiedad sea heredada por más de una persona, la ganancia de capital se calculará en manos de todos los herederos legales en la proporción de su participación en la propiedad.
g. Cálculo de la ganancia de capital
- La ganancia de capital se calcula deduciendo los siguientes gastos de la contraprestación de venta:
- Coste de adquisición/Coste de adquisición indexado
- Coste de la mejora/Coste indexado de la mejora
- Gastos de venta
- En el ejemplo mencionado anteriormente, la ganancia de capital será:
Long Term Capital Gain (LTCG) Summary
| Sales Consideration |
₹20,00,000 |
| Indexed Cost of Acquisition |
₹15,05,000 |
| Long Term Capital Gain |
₹4,95,000 |
h. TDS sobre la venta de bienes inmuebles
- Según la Sección 194-IA, cualquier persona que compre un bien inmueble a un residente debe deducir el TDS al 1% de la contraprestación de venta pagadera al vendedor cuando la contraprestación por la transferencia de un inmueble sea de 50 Lacs de INR o más.
- El tasado tiene derecho a beneficiarse de dicho TDS deducido al calcular el impuesto sobre las ganancias de capital pagadero.
- Si el TDS deducido es superior al impuesto sobre la renta pagadero por la ganancia de capital, el tasado tiene derecho a recibir el reembolso de dicho importe en exceso.
- Lea más sobre el TDS sobre la venta de bienes inmuebles.
h. Venta de bienes por parte de un indio no residente
