Venta de bienes inmuebles por parte de no residentes | ¿Cómo entra en escena el impuesto sobre la renta?

Cuando una persona se muda de la India de forma permanente, por lo general vende todos sus activos situados en la India, incluidos sus bienes inmuebles. Nuestro debate general gira en torno a la aplicabilidad de la Ley de Gestión de Divisas (FEMA) a esta transacción, ya que un indio no residente participa en las transacciones y el dinero de las remesas se repatria fuera de la India. Pero, ¿qué pasa con la aplicabilidad de las disposiciones del impuesto sobre la renta a estas transacciones?

En este artículo, hemos realizado una discusión detallada sobre cómo aplica la Ley del Impuesto sobre la Renta de 1961 a la venta de bienes inmuebles por parte de un no residente.

1. ¿Cuál es el significado de no residente en virtud de la Ley del Impuesto sobre la Renta

• Un no residente se define de manera diferente en diferentes leyes, como la FEMA, la ley del impuesto sobre la renta, etc.
• Según la Ley del Impuesto sobre la Renta, una persona se considera residente si cumple alguna de las siguientes condiciones:
  • Ha estado en la India durante un período de 182 días o más durante el ejercicio financiero anterior; o
  • Ha estado en la India durante un período de 60 días o más durante el ejercicio financiero anterior y ha estado en la India durante 365 días o más durante los 4 años inmediatamente anteriores al ejercicio financiero.

• Sin embargo, la condición II no se aplica en los siguientes casos:

• Ciudadano de la India o personas de origen indio (PIO) que permanece fuera de la India pero viene a la India de visita durante el año anterior.
• Ciudadano de la India que abandonó la India durante un año anterior con el propósito de trabajar fuera de la India
• Un ciudadano de la India es miembro de la tripulación de un barco indio.

• Para obtener más información sobre cómo determinar el estado de residencia según la Ley del Impuesto sobre la Renta, haga clic aquí.
• Por lo tanto, si una persona pasa a ser no residente en virtud de la Ley del Impuesto sobre la Renta, solo surgirán las disposiciones relacionadas con la tributación de la NRI.

2. ¿Bajo qué epígrafe se tributa la venta de bienes inmuebles

• Según la Sección 2 (14) (a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta, «activo de capital» significa la propiedad de cualquier tipo en poder de un tasado, esté relacionada o no con su negocio o profesión.
• Sin embargo, no incluye las existencias comerciales, las tiendas de consumibles o las materias primas que posea para el propósito de su negocio o profesión.
• En consecuencia, los bienes inmuebles mantenidos por no residentes en la India son un activo de capital u/s 2 (14) (a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
• Por lo tanto, los ingresos/pérdidas derivados de la venta de los mismos se imputan al impuesto sobre la renta bajo el epígrafe de las ganancias de capital.
• Además, la ganancia de capital se gravará como:
  • ganancia de capital a largo plazo: cuando el período de tenencia de un bien inmueble es de 24 meses o más; o
  • Ganancia de capital a corto plazo: cuando el período de tenencia de un bien inmueble es inferior a 24 meses

3. ¿Cómo se calcula la ganancia de capital?

• La ganancia de capital por la venta de bienes inmuebles por parte de indios no residentes se calcula de la misma manera que la de los residentes.
• La siguiente es la fórmula para el cálculo de las ganancias de capital:

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• Nota:

1. Los ingresos de venta representan el valor total de la contraprestación.
2. El costo de adquisición es el precio de compra del activo y el costo de construcción o mejora, si corresponde.
3. Sin embargo, si la propiedad se adquiere por testamento/herencia/donación o de cualquier otra manera sin contraprestación, el costo de adquisición será:
   1. Coste del propietario anterior en la fecha de la adquisición; o
   2. El valor justo de mercado de la propiedad al 1 de abril de 2001,

Lo que ocurra después.

4. A los efectos de la indexación, el año fiscal 2001-2002 se toma como año base.

4. ¿Un no residente tiene derecho a solicitar la exención de las ganancias de capital como los residentes

• Un residente tiene derecho a solicitar varias exenciones de ganancias de capital realizando más inversiones en ganancias de capital o realizando inversiones en otro bien inmueble.
• Al igual que los residentes, los no residentes también tienen derecho a solicitar la exención de las ganancias de capital de la siguiente manera:

1. Exención en la venta de propiedades residenciales al realizar una inversión en otra propiedad residencial:
   • Según el artículo 54 de la Ley del impuesto sobre la renta, una persona física o forint húngara tiene derecho a solicitar la exención de la ganancia de capital si dicha ganancia de capital proviene de la venta de una casa residencial y los ingresos de la venta se invierten más en la compra de otra casa residencial.
   • La ganancia de capital debe ser una ganancia de capital a largo plazo.
   • Las personas no residentes tienen derecho a la misma exención u/s 54.
   • Sin embargo, la persona o HUF solo tiene derecho a la exención si es propietario de una vivienda residencial.
   • La nueva propiedad residencial debe ser:
     • Adquirida 1 año antes de la fecha de venta de la propiedad; o
     • Adquirida en un plazo de 2 años a partir de la fecha de venta de la propiedad; o
     • Construcción dentro de los 3 años a partir de la fecha de venta de la propiedad
   • Se concederá una exención por el importe inferior de los siguientes:
     • Ganancia de capital derivada de la venta de propiedades residenciales; o
     • Costo de adquisición de una nueva propiedad residencial
   • A partir del año 2020-21, cuando el importe de la ganancia de capital no supere los 2 millones de INR, el tasado podrá comprar o construir 2 viviendas residenciales en la India. Sin embargo, esta opción se puede utilizar una vez en la vida.

2. Exención en la venta de productos a largo plazo bienes de capital, distintos de los bienes residenciales
   • Según el artículo 54F de la Ley del Impuesto sobre la Renta, una persona física o forint húngara tiene derecho a solicitar la exención de los activos de capital a largo plazo derivados de la venta de un activo de capital a largo plazo que no sea la propiedad residencial cuando la contraprestación de venta se invierta en la compra de la propiedad residencial.
   • La nueva propiedad residencial debe ser:
     • Adquirida 1 año antes de la fecha de venta de la propiedad; o
     • Adquirida en un plazo de 2 años a partir de la fecha de venta de la propiedad; o
     • Construcción dentro de los 3 años a partir de la fecha de venta de la propiedad
   • A los efectos de hacer uso de la exención, los contribuyentes no deben poseer más de una propiedad residencial en la fecha de la transferencia.
   • La exención se calculará con la siguiente fórmula:

(Ganancias de capital*Importe invertido en la compra) /contraprestación por ventas netas

3. La propiedad residencial recién adquirida u/s 54 o 54F debe conservarse durante 3 años
   • U/s 54 y 54F, el evaluado debe ser propietario de una vivienda residencial recién adquirida durante un período mínimo de 3 años.
   • Sin embargo, si dicha propiedad se vende dentro de los 3 años a partir de la fecha de adquisición, la exención utilizada anteriormente se retirará de manera efectiva.
   • En la venta de una propiedad residencial, si no se cobró ninguna ganancia de capital anteriormente, el costo de adquisición de una casa residencial recién adquirida se reducirá en el monto de la exención solicitada.
   • Si el coste de adquisición de un nuevo activo fuera inferior a la ganancia de capital, el coste de adquisición de un nuevo activo se considerará nulo.

4. Plan de cuentas de inversión en ganancias de capital, 1988:
   • La ley del impuesto sobre la renta ha establecido un límite de tiempo para adquirir o construir nuevas viviendas residenciales.
   • Sin embargo, ¿qué sucede si, hasta la fecha de presentación de la declaración del impuesto sobre la renta, no se adquiere o construye una nueva propiedad residencial? Si el tasado tendrá derecho a solicitar la exención en ese caso.
   • En tal caso, el evaluado debe conservar el monto no utilizado en el plan de cuentas de ganancias de capital mantenido por los bancos registrados en la India y, posteriormente, el evaluado puede retirar fondos de esta cuenta y utilizarlos para un propósito específico.
   • El saldo no utilizado del esquema de cuentas de ganancias de capital se gravará en el año en que venza el período de 3 años.

5. Exención sobre la inversión en bonos específicos:
   • Según la Sección 54EC de la Ley del Impuesto sobre la Renta, está disponible una exención para la venta de activos de capital a largo plazo, ya sean terrenos o edificios, si se realiza una mayor inversión en bonos específicos dentro de los 6 meses a partir de la fecha de venta.
   • La exención se otorgará hasta 50 Lacs de INR.
   • Los bonos especificados son los bonos emitidos por la Autoridad Nacional de Carreteras de la India (NHAI) o los bonos de electrificación rural. Estos bonos deben conservarse durante 5 años.

6. Exención en caso de adquisición forzosa de terrenos o edificios
   • Cualquier ganancia de capital derivada de la adquisición obligatoria de un terreno o edificio estará exenta total o parcialmente si el contribuyente compra cualquier otro terreno o edificio o construye cualquier otro edificio.
   • El terreno o edificio adquirido obligatoriamente debe haber sido utilizado por el contribuyente para una empresa industrial durante al menos 2 años a partir de la fecha de adquisición.
   • El nuevo activo debe adquirirse en un plazo de 3 años a partir de la fecha de la transferencia.
   • Si no se recibe la compensación en la fecha de la transferencia, el período de 3 años para la adquisición de un nuevo activo se calculará a partir de la fecha de recepción de la compensación del gobierno.
   • La exención se concederá para el importe inferior de los siguientes:
     • Importe de la ganancia de capital; o
     • Costo de adquisición de nuevos activos/
   • El evaluado debe mantener nuevos activos durante un período mínimo de 3 años a partir de la fecha de su compra/construcción. Si un activo se vende antes de un período de 3 años, el costo de adquisición de un nuevo activo se reducirá en el importe de la exención solicitada.

5. ¿Cuáles son los puntos a tener en cuenta para la tributación de la NRI sobre la venta de bienes inmuebles

a. Falta de disponibilidad de tablas tributarias

• Incluso si los ingresos de un no residente consisten únicamente en ganancias de capital a largo plazo derivadas de la venta de bienes inmuebles, el no residente no tendrá derecho a la prestación de la losa.
• A diferencia de los residentes, la totalidad de la ganancia de capital se gravará al 20%.

1. Impuesto deducido en la fuente:

• En caso de venta de bienes inmuebles a residentes, el comprador de bienes inmuebles debe deducir el TDS u/s 194-IA. El TDS se deducirá al 1% solo cuando la contraprestación de venta supere los 50 Lacs de INR.
• Además, el comprador debe presentar una declaración de TDS. Sin embargo, las declaraciones de TDS se pueden presentar ante PAN y no es necesario obtener un TAN.
• En caso de venta de bienes inmuebles a un no residente, se requiere deducir 195 u/s 195 sobre el importe total, independientemente del importe de la contraprestación de venta.
• Además, el comprador debe solicitar a TAN que presente una declaración de TDS.

b. Acuerdo para evitar la doble tributación (DTAA)

• Según la Sección 90 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, la tasa del impuesto sobre la renta sobre la renta imponible de los no residentes será cualquiera de las siguientes tasas que sea más beneficiosa para el contribuyente:
  • Tasas según la Ley del Impuesto sobre la Renta
  • Tarifa según la DTAA de la India con el país en el que reside el no residente.

• Por lo tanto, si la tasa impositiva indicada en la DTAA es inferior al 20%, el TDS se deducirá a esa tasa.
• Sin embargo, con el fin de aprovechar una tasa de TDS más baja según la DTAA, un no residente debe presentar un certificado de residencia fiscal al pagador.

c. Menor deducción del TDS

• El pagador tiene la opción de deducir el TDS únicamente sobre el monto de la ganancia de capital en lugar de la contraprestación total por venta.
• Sin embargo, para hacer uso de esta opción, el pagador/cedente/beneficiario debe presentar una solicitud al funcionario jurisdiccional de impuestos sobre la renta para determinar el monto de las ganancias de capital sobre las que se deducirán los impuestos.
• Si el pagador presenta una solicitud, la solicitud se presentará según lo dispuesto en el artículo 195 (2) de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Sin embargo, en el caso del beneficiario, se presentará una solicitud según lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Renta.
• En ambos casos, la solicitud debe hacerse en línea en el portal TDS-TRACES.
• La solicitud debe presentarse con los documentos adjuntos, como el acuerdo de venta, el documento de compra, el valor del impuesto de timbre, el cálculo de las ganancias de capital, etc.
• El certificado emitido por un funcionario jurisdiccional se proporcionará en línea y seguirá siendo válido durante el período mencionado en el certificado.
• La cantidad determinada por AO será la cantidad sobre la que se deben deducir los impuestos.
• Sin embargo, si el pagador o el beneficiario no presentan dicha solicitud, el impuesto se deducirá de la totalidad de la contraprestación de venta.

d. Desgravación fiscal no utilizada/cualquier otra desgravación:

• La ganancia de capital a largo plazo de una sola propiedad solo se puede invertir en una propiedad.
• Una persona no residente o HUF no puede ajustar el LTCG al límite de exención básica. Por lo tanto, incluso si un no residente solo tiene ganancias de capital a largo plazo y el resto de los ingresos imponibles son nulos, el impuesto LTCG debe pagarse al tipo que depende de la clase de activo.

6. ¿El no residente está obligado a presentar su declaración de la renta

• Si los ingresos totales del no residente, incluida la ganancia de capital, están sujetos a impuestos, entonces está obligado a presentar su declaración de impuestos sobre la renta.
• También se puede presentar una declaración si, teniendo en cuenta los ingresos de todas las fuentes de ingresos e inversiones, la deducción del TDS es superior a la obligación tributaria y tiene derecho a un reembolso.
• Si un no residente sufre una pérdida de capital, debe presentar su ITR antes de la fecha límite para transferir sus pérdidas a los próximos años de evaluación.
• Desde el año fiscal 2020-21, se introdujo una modificación importante en la ley del impuesto sobre la renta según la cual si los ingresos de una persona antes de hacer uso de la exención u/s 54, 54B, 54D, 54EC, 54G, 54GA y 54 GB superan el límite umbral, el evaluado está obligado a presentar su declaración de impuestos sobre la renta.

7. ¿Cuáles son los requisitos de presentación de informes en virtud de la Ley del Impuesto sobre la Renta en el caso de las remesas?

• Cuando el pagador remite fondos al vendedor fuera de la India para la venta de un bien inmueble, según la Regla 37 BB del Reglamento del Impuesto sobre la Renta, el remitente debe proporcionar información al banco concesionario autorizado en el formulario 15CA.
• El formulario 15CA debe presentarse en línea en el portal de impuestos sobre la renta y, a continuación, se debe presentar una copia impresa del mismo en un banco concesionario autorizado.
• El remitente debe proporcionar los siguientes documentos:

1. Parte A del formulario 15CA: Si el importe del pago o el importe total de los pagos, según sea el caso, durante el ejercicio financiero no supera los 5000 000 INR.
2. Parte B del formulario 15CA: Después de obtener un certificado de deducción inferior u/s 197 del oficial evaluador o un certificado de deducción NULO u/s 195 (3) obtenido por un no residente o un certificado de deducción u/s 195 (2) del oficial evaluador que tenga jurisdicción en materia de TDS.
3. Parte C del formulario 15CA: después de obtener un certificado de un contador público en el formulario 15CB. En esta alternativa, el contribuyente, en lugar de dirigirse al departamento de impuestos sobre la renta, puede obtener un certificado de un contador público sobre la tributación o no y la tasa a la que estarán sujetas a impuestos las ganancias.
4. Parte D del formulario 15CA: Si la suma no es imputable al impuesto sobre la renta

• Además, no es necesario proporcionar información si las remesas se realizan en el marco del Plan Liberalizado de Remesas (LRS) para el que no es necesaria la aprobación del RBI en virtud del esquema del LRS. Se pueden enviar remesas de hasta 2,50 000 USD para varios fines específicos.
• Hay algunos países y organizaciones a los que no se puede transferir dinero. Por lo general, hay algún país considerado «no cooperativo» por las autoridades indias o por organizaciones que pueden tener vínculos con el terrorismo.