1. Introducción
La AUTORIDAD NACIONAL CONTRA LA ESPECULACIÓN dictaminó que la especulación debe determinarse en el momento y no al finalizar el proyecto. Como el promotor había recurrido al ITC durante la ejecución del proyecto, el promotor podía repercutir los beneficios de una tasa de IVA más baja a los compradores de viviendas mediante una reducción proporcional del precio. La autoridad nacional antilucrativa estuvo de acuerdo con las conclusiones del DGAP y ordenó al promotor que reembolsara el beneficio neto del ITC mediante la reducción del precio y el exceso del GST recaudado a los compradores de los pisos, junto con un interés del 18% anual.
Salarpuria Real Estate Private Limited («desarrolladora») estaba ejecutando el proyecto residencial «East Crest» en Bangalore. Tras recibir una denuncia por presunta actividad antilucrativa, la DGAP investigó el asunto. La promotora accedió a la especulación, pero informó de que los beneficios de una reducción del GST para los compradores de viviendas, ya que la reducción del precio no se materializaría hasta que se completara el proyecto y, por lo tanto, no podía repercutirse inmediatamente en los compradores de pisos.
2. Hechos
- El promotor era una empresa de promoción inmobiliaria y desarrollo de infraestructuras y estaba ejecutando el proyecto «East Crest» situado en Bangalore.
- Uno de los compradores de los pisos presentó una queja ante el Comité Permanente de Lucha contra la Lucro en virtud de la Regla 128 del Reglamento de la CGST de 2017.
- La queja por especulación presentada por Developer constaba de dos cuestiones:
- El desarrollador había cobrado un 12% de GST sobre dos tercios del valor del acuerdo y un 12% más de GST sobre los cargos adicionales, que no estaban sujetos al impuesto de servicio en la era anterior al GST
- El desarrollador no repercutió los beneficios de un GST más bajo a los compradores de viviendas mediante una reducción proporcional del precio del piso en la era del GST.
3. Examen realizado por la DGAP
- El Comité Permanente de Lucha contra la Lucro hizo una referencia a la DGAP para investigar y presentar un informe
- La DGAP ordenaba al promotor que respondiera si el ITC había sido transferido o no a los compradores de pisos mediante una reducción proporcional del precio.
4. Presentaciones del desarrollador ante el DGAP
- Naturaleza del proyecto: El desarrollador estuvo de acuerdo en que el proyecto «East Crest» no era un plan de viviendas asequibles sino un proyecto residencial que atraía un GST normal del 12%.
- Participación del proyecto: El proyecto consistió en 667 apartamentos en 11 bloques, de los cuales 467 unidades pertenecían al desarrollador y el resto al propietario del terreno. De las 467 unidades, 241 se vendieron hasta el 30 de junio de 2017
- Beneficio del GST por determinar: Como el plazo estimado de finalización de todo el proyecto era marzo de 2019, el promotor no pudo determinar el impacto exacto del GST ni los beneficios derivados del mismo, lo que podría repercutir en los clientes.
- Desafíos derivados del GST: El desarrollador sostuvo que la introducción del GST había planteado varios desafíos e incertidumbres y que el beneficio real obtenido por el ITC no podría haberse determinado de inmediato, a la espera de las negociaciones sobre la reducción de precios que los contratistas, subcontratistas y vendedores repercutirían en beneficio del ITC.
- Impacto en el GST: Antes de determinar el impacto del GST, debían tenerse en cuenta los precios de los insumos y los servicios de insumos, el aumento o la disminución del ITC en la era del GST, las negociaciones con los vendedores, la elegibilidad para utilizar el ITC, las restricciones y el bloqueo del ITC en términos de los artículos 16 y 17 de la Ley del CGST, las normas pertinentes y otras incertidumbres debidas a los matices interpretativos, etc.
- La determinación del beneficio del GST solo es posible al finalizar el proyecto: Como todo el proyecto tardaría varios meses en completarse, el impacto del GST solo podría determinarse una vez finalizado o concluido el proyecto. Sería prematuro llegar a cualquier conclusión sobre la repercusión de los beneficios del ITC en los compradores, partiendo de suposiciones y conjeturas.
- Comunicación de Suo Moto enviada a los compradores de pisos: El desarrollador también había enviado suo moto se estaba debatiendo la posibilidad de transmitir a los clientes cualquier beneficio que pudiera repercutir en beneficio del CCI y se actualizarían en breve.
- El ITC sobre los pisos no vendidos se revertirá: El ITC correspondiente con respecto a cualquier unidad no vendida tendría que anularse una vez que se obtuviera el certificado de ocupación. Esto tendría un impacto en el precio pagado por los compradores de pisos.
- Trabajos subcontratados a subcontratistas: Una parte sustancial (aproximadamente el 80%) de las actividades de construcción se subcontrataron a subcontratistas y los subcontratistas recurrieron al ITC. El promotor solo estaba adquiriendo materiales de construcción, como acero, transformadores, enfriadores y grupos electrógenos diésel, etc.
- Dispuesto a ofrecer un compromiso a cada comprador de piso: El promotor estaba dispuesto a comprometerse con todos y cada uno de los clientes individuales a tomar las medidas adecuadas para repercutir cualquier beneficio del ITC en forma de reducción del precio, en la fase de finalización del proyecto.
5. Observaciones del DGAP
- El desarrollador accedió a especular: El promotor había estado de acuerdo en que había habido especulación en la era del GST y se comprometió a que finalmente se determinaría la cantidad exacta del ITC y el beneficio se repercutiría a los compradores de pisos en el momento de la posesión.
- Punto de tiempo: Según la regla 129 (6) del Reglamento Central del Impuesto sobre Bienes y Servicios de 2017 («Reglamento CGST»), cualquier especulación debe establecerse en ese momento y no al finalizar el proyecto. En consecuencia, para determinar el importe objeto de la ganancia, deben tenerse en cuenta el ITC disponible para el demandado y la base imponible recibida en la era anterior al GST.
- Anulación del ITC sobre pisos construidos y sin vender: La anulación del ITC en términos de cualquier unidad no vendida debe anularse al recibir el certificado de finalización, de conformidad con el párrafo 5 del Anexo Ill de la Ley CGST.
- Revocación del ITC sobre los pisos no vendidos en construcción: El ITC relativo a las unidades no vendidas en construcción era provisional y debe anularse en términos de los artículos 17 (2) y 17 (3) de la Ley CGST. Por lo tanto, el ITC relativo a las unidades no vendidas estaba fuera del ámbito de la investigación. El promotor tuvo que recalibrar el precio de venta de esas unidades para venderlas a posibles compradores, teniendo en cuenta el beneficio neto de la disponibilidad adicional de ITC en la era del GST.
- El argumento de la subcontratación no es aceptable: El argumento del promotor de que se subcontrataron obras importantes no era aceptable, ya que el ITC disponía de todo el importe y los subcontratistas también podían optar a un ITC adicional, que hasta ahora no estaba disponible antes.
- Cuantía del beneficio que se repercutirá a los compradores de pisos: Según los datos analizados, el promotor disponía de un ITC adicional del 1,45% del volumen de negocios imponible, que debería haberse repercutido a los compradores de pisos.
- Infracción de la ley del GST: El desarrollador infringió la Sección 171 de la Ley CGST por dos motivos:
- No se reduce el precio base anterior al GST en un 1,45% debido a la disponibilidad de ITC adicionales
- Cobrar el GST al 12% sobre el precio base anterior al GST
6. Presentaciones del Desarrollador ante la AUTORIDAD NACIONAL ANTILUCRATIVA
- El ITC no fue definitivo: El ITC utilizado estaba sujeto a restricciones, rechazos o cancelaciones y los montos finales no se pudieron completar porque el proyecto estaba en ejecución
- Área para hombres: No hubo ningún intento de obtener beneficios no repercutiendo los beneficios del ITC.
- Notas de crédito emitidas: Se emitieron notas de crédito a todos los clientes que realizaban pagos en la era del GST.
- Práctica industrial: El precio de venta de los pisos residenciales se determinó en función de diferentes parámetros, como los desarrollos circundantes, el nivel de vida de esa área, las instalaciones como hospitales, escuelas, transporte público, la accesibilidad y los precios de los competidores, etc. Como práctica comercial en la industria inmobiliaria, el desarrollador siempre apunta a lograr una mejora general en los precios de los pisos vendidos en un período de 4 a 5 años.
- El precio de venta de los pisos no depende del costo: Por lo tanto, el costo de construir un piso era totalmente irrelevante en el mecanismo de precios, ya que el costo no tenía ningún papel que desempeñar. Por lo tanto, no deben tenerse en cuenta las disposiciones relativas a la especulación al repercutir los beneficios del ITC.
- La cuantificación de la especulación debe ser la duración del proyecto en relación con el período parcial: La venta de apartamentos residenciales tras obtener el certificado de ocupación no estaría sujeta al GST y implicaría la anulación del ITC al final del proyecto, ya que el proyecto duró más de 3 a 4 años. Por lo tanto, la comparación del ITC con el impuesto sobre la producción debería aplicarse a la totalidad del proyecto, que abarca toda su vida útil, y no a una parte del período del proyecto.
- Impacto tributario antes del GST: En la era anterior al GST, el promotor estaba registrado bajo el esquema de composición en virtud de la Ley del IVA de Karnataka y no reunía los requisitos para ningún ITC. En el caso del impuesto sobre los servicios, el promotor lo pagaba sobre el 40% del valor de la construcción y tenía el ITC que cumplía los requisitos.
- Beneficios tributarios posteriores al GST: Con la introducción del GST, el único beneficio acumulado fue el impacto del antiguo impuesto central sobre las ventas (CST) del 2% y el impuesto especial central pagado por los insumos.
7. Sentencia de la AUTORIDAD NACIONAL ANTILUCRATIVA
- El desarrollador se benefició de la especulación: Según los datos analizados, el desarrollador tiene un beneficio del ITC de solo el 3,06% en la era anterior al GST, en comparación con un beneficio del ITC del 4,51% en la era posterior al GST, lo que se traduce en un beneficio neto del ITC del 1,45% del volumen de negocios imponible.
- Beneficio que se repercutirá a los compradores de pisos: Es necesario que esta cantidad de especulación se transfiera a todos los compradores de viviendas:
- Quién había reservado pisos en la era anterior al GST, pero había realizado pagos durante la era del GST.
- Quienes reservaron pisos en la era del GST y realizaron pagos antes de la emisión del certificado de ocupación.
- Importe a reembolsar junto con los intereses: El importe de la especulación en términos de la Regla 133 (1) del Reglamento del CGST, junto con el importe del GST sobre el importe adicional recaudado, se reembolsarán junto con un interés del 18% anual.
- Beneficio que se transferirá a todos los compradores restantes: El beneficio acumulado se calculó únicamente sobre las 51 unidades vendidas de un total de 263 unidades; sin embargo, es necesario repercutir el mismo beneficio a los 50 compradores restantes, que no son partes en esta Sentencia.
Asesoramiento en el marco del GST
