非居民出售不动产 | 所得税是如何产生的

每当一个人永久移出印度时，他通常会出售他在印度的所有资产，包括他的不动产。我们的一般性讨论围绕外汇管理法（FEMA）对该交易的适用性，因为非居民印度人参与交易，汇款被汇回印度境外。但是，所得税条款对这些交易的适用性又如何呢。

在本文中，我们详细讨论了1961年的《所得税法》如何适用非居民出售不动产。

1。《所得税法》中非居民的含义是什么

• 联邦紧急事务管理局、所得税法等不同法案对非居民的定义不同。
• 根据《所得税法》，如果一个人满足以下任一条件，则被视为居民：
  • 在上一财政年度中，他在印度停留了182天或更长时间；或
  • 他在上一个财政年度在印度停留了60天或更长时间，在紧接该财政年度之前的4年中，他在印度停留了365天或更长时间。

• 但是，条件 II 不适用于以下情况：

• 印度公民或印度裔人士（PIO），他们留在印度境外，但前一年来印度访问。
• 前一年离开印度前往印度境外就业的印度公民
• 印度公民是印度船只的船员。

• 要了解有关如何根据所得税法确定居住身份的更多信息，请单击此处。
• 因此，如果一个人根据《所得税法》成为非居民，则只会出现NRI的相关纳税条款。

2。出售不动产应根据哪个类别征税

• 根据《所得税法》第2（14）（a）条，“资本资产” 是指被评估人持有的任何种类的财产，无论是否与其业务或职业有关。
• 但是，它不包括任何贸易库存、消耗品商店或为其业务或专业目的而持有的原材料。
• 因此，印度非居民持有的不动产是《所得税法》中规定的资本资产 u/s 2（14）（a）。
• 因此，出售该产品产生的收益/损失应在总资本收益项下缴纳所得税。
• 此外，资本收益将按以下方式征税：
  • 长期资本收益：持有不动产的期限为24个月或更长时间；或
  • 短期资本收益：当持有不动产的期限少于24个月时

3.资本收益是如何计算的

• 非居民印第安人出售不动产的资本收益的计算方式与居民相同。
• 以下是计算资本收益的公式：

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• 注意：

1. 销售收益是对价的全部价值。
2. 收购成本是资产的购买价格以及施工或改善成本（如果有）。
3. 但是，如果财产是通过遗嘱/继承/赠与或任何其他方式收购的，而无需考虑，则购置成本将为：
   1. 前所有者在收购之日的成本；或
   2. 截至2001年4月1日该物业的公允市场价值，

以较晚者为准。

4. 就指数化而言，将2001-2002财年作为基准年。

4。非居民是否有权像居民一样申请资本收益豁免

• 居民有权通过进一步投资资本收益或投资其他不动产来申请各种资本收益豁免。
• 与居民一样，非居民也有权通过以下方式申请资本收益豁免：

1. 通过投资其他住宅物业来出售住宅物业的豁免：
   • 根据《所得税法》第54条，如果个人/匈牙利福林的资本收益来自出售住宅并且销售收益进一步投资于购买另一套住宅，则个人/匈牙利福林有权申请资本收益豁免。
   • 资本收益应该是长期资本收益。
   • 非居民个人有权获得同样的豁免 u/s 54。
   • 但是，只有当个人/匈牙利福林拥有一套住宅时，个人/匈牙利福林才有权获得豁免。
   • 新的住宅物业必须：
     • 在出售财产之日前 1 年购得；或
     • 自出售财产之日起两年内获得；或
     • 自物业出售之日起三年内建造
   • 以下金额中较低者可获得豁免：
     • 出售住宅物业产生的资本收益；或
     • 购置新住宅物业的成本
   • 自2020-21年度起，如果资本收益金额不超过2亿印度卢比，则被评估人可以在印度购买或建造2套住宅物业。但是，此选项一生中只能使用一次。

2. 长期销售豁免 资本资产，住宅物业除外
   • 根据《所得税法》第54F条，个人/匈牙利福林有权申请豁免因出售长期资本资产而产生的长期资本资产，但将销售对价投资于购买住宅物业的住宅物业除外。
   • 新的住宅物业必须：
     • 在出售财产之日前 1 年购得；或
     • 自出售财产之日起两年内获得；或
     • 自物业出售之日起三年内建造
   • 为了获得豁免，纳税人在转让之日不得拥有超过一处住宅物业。
   • 豁免应按以下公式计算：

（资本收益*投资购买金额）/净销售对价

3. 新收购的住宅物业 u/s 54 或 54F 必须持有 3 年
   • U/s 54和54F，被评估人必须持有新收购的住宅物业至少3年。
   • 但是，如果此类财产在收购之日起3年内出售，则先前提供的豁免将有效撤回。
   • 在出售住宅物业时，如果先前没有收取资本收益，则购置新购住宅的成本应减去申请的豁免金额。
   • 如果购置新资产的成本低于资本收益，则购置新资产的成本应视为零。

4. 资本收益账户投资计划，1988年：
   • 所得税法规定了购置或建造新住宅物业的时限。
   • 但是，如果在提交所得税申报表之日之前没有购置或建造新的住宅物业，会发生什么？在这种情况下，被评估人是否有权申请豁免。
   • 在这种情况下，被评估人必须保留印度定期银行维持的资本收益账户计划中的未使用金额，随后，被评估人可以从该账户中提取资金并将其用于特定目的。
   • 资本收益账户计划中的未使用余额将在3年期满的当年征税。

5. 对特定债券的投资豁免：
   • 根据《所得税法》第54EC条，如果在出售之日起6个月内对特定债券进行进一步投资，则出售土地或建筑物等长期资本资产可获得豁免。
   • 豁免金额最高可达 50 印度卢比。
   • 特定债券是印度国家公路管理局（NHAI）发行的债券或农村电气化债券。这些债券必须持有5年。

6. 对强制征用土地或建筑物的豁免
   • 如果纳税人购买任何其他土地或建筑物或建造任何其他建筑物，则应全部或部分免除因强制收购土地或建筑物而产生的任何资本收益。
   • 自收购之日起，纳税人必须将强制收购的土地或建筑物用于工业经营至少两年。
   • 新资产应在转让之日起3年内收购。
   • 如果在转让之日未收到补偿，则购置新资产的3年期限应从收到政府补偿之日起计算。
   • 豁免的金额应低于以下金额：
     • 资本收益金额；或
     • 购置新资产的成本/
   • 自购买/建造之日起，被评估人必须持有新资产至少3年。如果资产在3年期限之前出售，则购置新资产的成本应减去申请的豁免金额。

5。对出售不动产征收NRI税需要考虑哪些要点

a. 没有税单

• 即使非居民的收入仅包含出售不动产的长期资本收益，非居民也无权获得基本利益。
• 与居民不同，全部资本收益应按20％征税。

1. 从源头扣除的税款：

• 如果向居民出售不动产，则不动产的买方必须扣除TDS u/s 194-IA。只有当销售对价超过 50 万印度卢比时，才可以扣除 1% 的 TDS。
• 此外，买家需要提交 TDS 退货。但是，可以向PAN提交TDS申报表，并且不需要获得TAN。
• 如果向非居民出售不动产，则无论出售对价金额如何，都必须从全部金额中扣除TDS u/s 195。
• 此外，买家需要申请 TAN 才能提交 TDS 退货。

b. 避免双重征税协议 (DTAA)

• 根据《所得税法》第90条，非居民应纳税所得的所得税税率应为对纳税人更有利的以下任何税率：
  • 所得税法规定的税率
  • 根据印度的DTAA，以非居民为居民的国家/地区为准。

• 因此，如果DTAA中给出的税率低于20％，则应按该税率扣除TDS。
• 但是，为了根据DTAA享受较低的TDS税率的好处，非居民必须向付款人提供税收居留证。

c. 降低TDS的扣除额

• 付款人可以选择仅根据资本收益金额扣除TDS，而不是全部销售对价。
• 但是，要使用此选项，付款人/转让人/收款人必须向管辖所得税官员提出申请，以确定要扣除的资本收益金额。
• 如果付款人提出申请，则应根据《所得税法》第195（2）条提交申请。但是，对于收款人，应在《所得税法》197号上提出申请。
• 在这两种情况下，申请都必须在TDS-TRACES门户网站上在线提交。
• 申请应附上随附文件，例如销售协议、购买文件、印花税价值、资本收益计算等。
• 司法官员提供的证书应在线提供，并在证书中提及的期限内保持有效。
• AO 确定的金额将是需要扣除税款的金额。
• 但是，如果付款人或收款人没有提出此类申请，则税款将从全部销售对价中扣除。

d. 未使用的税收减免/任何其他减免：

• 单一房产的长期资本收益只能投资于一处房产。
• 非居民个人/匈牙利福林不能根据基本豁免限额调整LTCG。因此，即使非居民仅有长期资本收益，而其他应纳税收入为零，也必须根据资产类别按税率缴纳LTCG税。

6。非居民是否需要提交所得税申报表

• 如果非居民的总收入（包括资本收益）应纳税，则必须提交所得税申报表。
• 如果考虑到所有收入和投资来源的收入，扣除的TDS高于应纳税额并且他有权获得退款，则也可以提交申报表。
• 如果非居民出现资本损失，则非居民必须在到期日之前提交其ITR，以将其损失结转到下一个评估年度。
• 从2020-21财年起，对《所得税法》进行了重大修订，规定如果任何人在获得豁免之前的收入u/s 54、54B、54D、54EC、54G、54GA和54GB超过门槛限额，则被评估人必须提交所得税申报表。

7。《所得税法》对汇款的申报要求是什么？

• 当付款人向印度境外的卖方汇款以出售不动产时，根据所得税规则第37 BB条，汇款人必须在15CA表格中向授权交易银行提供信息。
• 15CA表格必须在所得税门户网站上在线提交，然后需要向授权交易商银行提交该表格的硬拷贝。
• 汇款人必须提供以下文件：

1. 15CA表格A部分：如果本财政年度的付款金额或付款总额（视情况而定）不超过5,00,000印度卢比。
2. 表格15CA的B部分：从评估人员那里获得较低的扣除额证明u/s 197，或通过非居民获得的无扣除证明u/s 195（3）或从对TDS事项拥有管辖权的评估官员那里获得的扣除证明u/s 195（2）之后。
3. 表格15CA的C部分：在获得注册会计师以15CB表格颁发的证书后。在这种替代方案中，纳税人无需向所得税部门求助，可以从特许会计师那里获得一份关于应纳税或其他方面以及应纳税收益率的证书。
4. 表格 15CA 的 D 部分：如果这笔款项不需缴纳所得税

• 此外，如果汇款是根据自由化汇款计划（LRS）进行的，而根据LRS计划无需印度储备银行的批准，则无需提供任何信息。最多可汇款250,000美元，用于多种特定用途。
• 有些国家和组织无法汇款。通常有两个国家被印度当局视为 “不合作”，有些组织可能与恐怖主义有联系。