1。导言
国家反暴利局裁定，暴利应在时间点确定，而不是在项目完成时确定。由于开发商在项目期间利用了ITC，因此开发商有责任通过相应的降价将降低商品及服务税率的好处传递给购房者。国家反暴利局同意DGAP的调查结果，并指示开发商通过降价和向购房者收取的超额商品及服务税退还ITC的净收益，以及每年18％的利息。
萨拉普里亚房地产私人有限公司（“开发商”）正在班加罗尔执行 “East Crest” 住宅项目。在收到有关涉嫌反暴利的投诉后，DGAP对此事进行了调查。开发商同意从中获利，但他表示，降低商品及服务税给购房者带来的好处要到项目完成后才能完成，因此无法立即转嫁给购房者。
2。事实
- 该开发商是一家房地产开发和基础设施开发公司，正在执行位于班加罗尔的 “East Crest” 项目。
- 公寓的一位买家根据2017年CGST规则第128条向反暴利常设委员会提出了投诉。
- 关于开发者牟取暴利的投诉包括两个问题：
- 开发商对协议价值的三分之二收取了12％的商品及服务税，对在商品及服务税之前不需缴纳服务税的额外费用征收了12％的商品及服务税
- 在商品及服务税时代，开发商没有通过相应降低公寓价格的方式将降低商品及服务税的好处传递给购房者。
3.DGAP 的考试
- 反暴利常设委员会提请DGAP进行调查并提交报告
- DGAP指示开发商回应是否通过相应降低价格将ITC移交给购房者。
4。开发者在 DGAP 之前提交的文件
- 项目性质： 开发商同意，“East Crest” 项目不是经济适用住房计划，是一个住宅项目，可征收12％的正常商品及服务税。
- 项目份额： 该项目由11个街区中的667套公寓组成，其中467套公寓属于开发商，其余属于土地所有者。截至2017年6月30日，在467套住宅中，已售出241套
- 商品及服务税优惠待确定： 由于整个项目的预计完成时间为2019年3月，因此开发商无法确定商品及服务税的确切影响以及由此产生的收益，这些收益可能会转嫁给客户。
- 商品及服务税带来的挑战： 开发商辩称，商品及服务税的引入带来了若干挑战和不确定性，在承包商、分包商和供应商就降价问题进行谈判之前，无法立即确定国贸中心带来的实际好处。
- 商品及服务税影响： 在确定商品及服务税的影响之前，应考虑投入和投入服务的价格、商品及服务税时代国贸中心的增加/减少、与供应商的谈判、利用ITC的资格、CGST法案第16和17条规定的限制和封锁ITC、相关规则以及因解释上的细微差别而产生的其他不确定性等。
- 只有在项目结束后才能确定商品及服务税优惠： 由于整个项目需要几个月才能完成，因此只有在项目完成或结束时才能确定商品及服务税的影响。根据假设和推测，就国贸中心的利益转嫁给买方得出任何结论都为时过早。
- Suo moto 向购房者发送了通讯： 开发者还发送了 suo moto 正在讨论向客户传递任何由国贸中心提供的好处，并将很快予以更新。
- 未售出公寓的ITC将撤销： 一旦获得占用证，任何未售出单位的相应ITC都必须撤销。这将对购房者支付的价格产生影响。
- 外包给分包商的工程： 很大一部分（约80％）的建筑活动被外包给了分包商，ITC由分包商提供。开发商只采购建筑材料，如钢材、变压器、制冷机和柴油发电机组等。
- 愿意为每位购房者提供承诺： 开发商愿意向每一位客户承诺，在项目完成阶段，将采取适当措施，通过降低价格将国贸中心的任何好处传递给他们。
5。DGAP 的观察
- 开发者同意从中获利： 开发商已经同意，商品及服务税时代存在暴利，并承诺最终确定ITC的准确数量，并将收益在购房时转嫁给购房者。
- 时间点： 根据2017年《中央商品和服务税规则》（“CGST规则”）第129（6）条，任何暴利活动都必须在此时确定，而不是在项目完成时确定。因此，在确定获利金额时，应考虑向受访者提供的国税和商品及服务税前时代收到的应纳税金额。
- 已建和未售公寓的ITC逆转： 根据CGST法案Schedule-ILL第5段的规定，在收到完工证书后，必须撤销任何未售出单位的ITC。
- 国际贸易委员会对在建未售公寓的逆转： 根据CGST法案第17（2）条和第17（3）条，与未售出在建单元相关的ITC是临时性的，需要撤销。因此，与未售出单位有关的国贸中心不在调查范围之内。开发商必须考虑商品及服务税时代可获得的额外ITC的净收益，重新调整出售给潜在买家的此类单元的销售价格。
- 分包的论点不可接受： 开发商关于大量工程已外包的论点是不可接受的，因为国贸中心和分包商也有资格获得额外的国贸中心，而此前没有这样的信息。
- 将向购房者转嫁的福利金额： 根据分析的数据，开发商可以获得占应纳税营业额1.45％的额外ITC，这笔费用本应转嫁给购房者。
- 违反商品及服务税法的行为： 该开发商违反了CGST法案第171条，罪名有两项：
- 不因可用的额外ITC而将商品及服务税前的基准价格降低1.45％
6。开发商向国家反暴利局提交的文件
- ITC 已发布非最终版本： 提供的国贸中心受到限制/不允许/撤销的限制，由于项目正在执行，最终金额无法完成
- 男士区: 没有人试图通过不传递国贸中心的好处来获利。
- 已发行的信用票据： 向所有在商品及服务税时代付款的客户发放信用票据。
- 行业惯例： 住宅公寓的销售价格是根据不同的参数确定的，例如周围的开发项目、该地区的生活水平、医院、学校、公共交通、无障碍环境以及竞争对手的定价等。作为房地产行业的商业惯例，开发商始终致力于在4到5年内实现公寓价格的整体改善。
- 不依赖成本的公寓销售价格： 因此，建造公寓的成本在定价机制中完全无关紧要，因为成本不起作用。因此，不应考虑有关利用国贸中心利益牟取暴利的规定。
- 暴利的量化应是项目跨度相对于兼职期间： 在获得入住证后出售住宅公寓无需缴纳商品及服务税，并且将导致项目结束时ITC的逆转，因为该项目持续了3至4年。因此，国贸中心与产出税的比较应针对整个项目，涵盖整个生命周期，而不是项目周期的一部分。
- 商品及服务税前的税收影响： 在商品及服务税之前的时代，开发商是根据卡纳塔克邦增值税法案的组合计划注册的，没有资格获得任何ITC。就服务税而言，开发商按施工价值的40％支付，并拥有符合条件的ITC。
- 商品及服务税后的税收优惠： 随着商品及服务税的引入，产生的唯一好处是以前的中央销售税（CST @ 2%）和按投入缴纳的中央消费税的影响。
7。国家反暴利局的裁决
- 开发者因获利而受益： 根据分析的数据，该开发商在商品及服务税之前的ITC收益仅为3.06％，而后商品及服务税时代的ITC收益为4.51％，因此ITC的净收益为应纳税营业额的1.45％。
- 将向购房者传递的好处： 这笔暴利必须转嫁给所有购房者：
- 谁曾在商品及服务税之前预订过公寓，但在商品及服务税时代付款。
- 在商品及服务税时代预订公寓并在签发入住证之前付款的人。
- 应退还的金额和利息： CGST规则第133（1）条规定的获利金额以及额外收取的商品及服务税金额应予退还，以及每年18％的利息。
- 利益将传递给所有剩余买家： 累积的福利仅根据总共263套单位中售出的51套单位进行计算，但是，必须将同样的福利传递给非本裁决当事方的其余50个买家。
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